Как указал Верховный Суд РФ, необходимо устанавливать все юридически значимые обстоятельства касательно соответствия возведенной недвижимости требованиям законодательства для определения возможности ее введения в гражданский оборот.

Верховный Суд РФ вынес Определение по делу № 18-КГ25-9-К4, в котором напомнил нюансы рассмотрения судами дел о судьбе самовольных построек.

Ранее У.И. был собственником земельного участка в Геленджике, расположенного в зоне малоэтажной жилой застройки «Ж-2». Одним из видов разрешенного использования объектов капстроительства в указанной зоне являются гостевые дома. В 2020 г. на земельном участке указанного гражданина был построен двухэтажный гостевой дом. Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик отказала У.И. в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию, поэтому он оспорил отказ в суде, полагая, что право собственности на спорную недвижимость может быть оформлено в судебном порядке.

При рассмотрении дела истцом было представлено заключение от 5 июля 2020 г., подготовленное ООО «Геленджикское бюро судебно-технической экспертизы», согласно которому гостевой дом имеет исправное техническое состояние, соответствует требованиям строительных, пожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд выявил, что собственником земельного участка не было получено разрешение на возведение гостевого дома.

В итоге суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что возведенный с соблюдением градостроительных, строительных, санитарных норм объект недвижимости не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, а отсутствие разрешения на его строительство не является безусловным препятствием для признания на него права собственности. Впоследствии право собственности на земельный участок перешло в порядке дарения к А.И., поэтому произошла замена первоначального истца его правопреемником.

Далее апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в иске, по делу был произведен поворот исполнения судебного решения. Как указал апелляционный суд, возведение У.И. объекта капстроительства осуществлено без получения на это необходимых согласований и разрешений, а также без получения положительного заключения экспертизы, государственной экологической экспертизы, допущенное нарушение законодательства создает угрозу жизни и здоровью граждан, эксплуатирующих спорный объект, и лиц, проживающих на смежных земельных участках. В свою очередь кассация поддержала такие выводы.

Изучив кассационную жалобу А.И., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ со ссылкой на п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» напомнила, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой госвмешательства в отношения, связанные со возведением недвижимости, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, оно не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинение несоразмерных убытков. Необходимость сноса самовольной постройки продиктована не только не соблюдением требования о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как счел ВС РФ, апелляция в этом деле не учла вышеуказанные разъяснения, поскольку для правильного разрешения такого спора нужно выявить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д. При этом вывод апелляции об отсутствии доказательств, подтверждающих возведение гостевого дома в соответствии со строительными, противопожарными нормами и правилами, и того, что он не создает угрозу жизни и здоровью граждан, противоречит фактически обстоятельствам дела.

Так, суду стоило установить все юридически значимые обстоятельства, к которым относилось соответствие возведенного У.И. объекта недвижимости требованиям градостроительного и земельного законодательства для разрешения вопроса о возможности его введения в гражданский оборот. Истец в обоснование своих требований представил заключение общества «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы», которое ответчиком не оспаривалось и которое апелляция сочла относимым, допустимым и достоверным доказательством. Апелляция не поставила перед сторонами вопрос о представлении дополнительных доказательств, не приняла меры к установлению значимых для правильного разрешения спора обстоятельств, лишь указав, что в отношении спорного объекта присутствуют квалифицирующие признаки самовольной постройки: возведение объекта без получения на это необходимых согласований, разрешений, а также без получения положительного заключения экспертизы, проектной документации и государственной экологической экспертизы.

«Однако суд не учел, что само по себе отсутствие разрешительной документации допустимым в том смысле, какой вкладывается в это понятие ст. 60 ГПК РФ, доказательством небезопасности возведенного строения не является. В противном случае законодателем не была бы предусмотрена возможность ввода самовольной постройки, возведенной без разрешительной документации, в гражданский оборот. Иных допустимых доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в заключении ООО "Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы”, материалы дела не содержат, суд апелляционной инстанции их не указал», – заметил ВС РФ.

Он добавил, что нижестоящим судом также не указан закон, который возлагает обязанность получить проектную документацию, положительное заключение экспертизы и государственной экологической экспертизы. При этом на той стадии, когда спор уже находится на разрешении суда, ссылка на отсутствие вышеуказанной разрешительной документации как на единственное основание для вывода о небезопасности объекта капитального строительства указывает на недопустимый формальный подход суда к разрешению указанного спора. 

Как пояснил ВС РФ, суд при разрешении вопроса о возможности ввода самовольной постройки в гражданский оборот сам определяет степень безопасности ее эксплуатации для жизни и здоровья третьих лиц, чего в этом деле сделано не было. Таким образом, апелляция не приняла мер к установлению юридически значимых обстоятельств, не исследовала ряд доказательств и не дала оценку тому обстоятельству, что земельный участок, на котором построен гостевой дом, расположен в зоне малоэтажной жилой застройки «Ж-2», одним из видов разрешенного использования объектов капстроительства в которой являются гостевые дома. В связи с этим Верховный Суд РФ отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое апелляционное рассмотрение.

https://www.advgazeta.ru/