Определение
от 18.02.2025 № 41-КГ24-64-К4
Фабула дела:
Истец обратился в суд с иском о
расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, указав, что Ответчиком
ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы за
пользование земельным участком.
Позиции судов:
Суд первой инстанции удовлетворил
Апелляция и кассация согласились
Позиция Верховного суда:
Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования
арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого
имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества
возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить
арендную плату.
Кроме того, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон,
если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По
требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению
суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях,
предусмотренных данным ГК.
Согласно ст. 620 ГК к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным
имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды,
но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях,
согласованных сторонами договора аренды.
Если договор аренды не может быть изменён или стороны не приходят к соглашению
о его изменении, то арендатор не лишён права обратиться с требованием о
досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора
обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной
возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела неоднократно заявляла, что
у неё отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в
заявленный Истцом период для целей, предусмотренных договором, по
причине, за которую арендатор не отвечает, а именно несоответствие земельного
участка виду разрешённого использования, указанному в договоре аренды, к
строительству объекта капитального строительства приступить не имела
возможности, что освобождает её от обязанности по внесению арендной платы в
спорный период.
Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели
аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою
обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования
сданным в аренду земельным участком. Передача по акту Ответчику спорного
земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного
участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его
действительного использования.
Постановления судов отменить,
направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Судебная
практика СКГД ВС РФ |
